Onroerend goed

notaris weggemans logo

In het spraakgebruik wordt met hypotheek vaak de lening bedoeld die is afgesloten voor de financiering van de woning of een andere onroerende zaak. Eigenlijk is de hypotheek het recht dat aan de bank of andere schuldeiser wordt gegeven om indien de rente of aflossing niet wordt betaald, het huis of andere onroerende zaak te verkopen.

Het hypotheekrecht wordt dus door jou aan de schuldeiser gegeven om een hypothecaire geldlening te krijgen. Soms wordt een hypotheekrecht ook wel gegeven om zekerheid te geven voor een borgstelling of een al bestaande schuld.

Door het vestigen van een hypotheek heeft de schuldeiser meer zekerheid. Hierdoor hoeft er vaak minder rente betaald te worden. Wanneer het gaat om een lening van een familielid of van het eigen bedrijf, kan een hypotheek ervoor zorgen dat ook de fiscus een lagere rente accepteert.

 

Wanneer je geld van je ouders leent en zij het geld uiteindelijk nodig hebben voor hun pensioen of andere zaken, is het vestigen van een hypotheek verstandig. Dan gaat het er niet om dat je misschien niet terug wil betalen, maar je wilt zekerheid geven. Stel dat er beslag op het huis wordt gelegd, dan loop je het risico dat je niet terug kunt betalen doordat de beslaglegger voor gaat.

Wanneer er geld bij een bank wordt geleend wil deze vaak naast de hypotheek extra zekerheid in de vorm van een verpanding van een levensverzekering. Op die manier heeft de bank de zekerheid dat bij overlijden van de schuldenaar direct een deel van de lening is afgelost. Ook voor een schuldenaar kan dit prettig zijn omdat op die manier gewaarborgd kan worden dat een partner of erfgenamen in de woning kunnen blijven woning. De wijze van verpanding en met name de begunstiging heeft verstrekkende gevolgen voor de erfbelasting en erfgenamen. Het is van belang om je goed door ons te laten informeren omtrent de voor- en nadelen van de verschillende mogelijkheden.

 

De hypotheek wordt gevestigd door de inschrijving van een notariële akte bij het kadaster. Bij die akte zijn de schuldeiser en de eigenaar van de onroerende zaak partij. Het is mogelijk om ook de geldlening vast te leggen in de notariële akte, maar dat hoeft niet. Het voordeel voor de schuldeiser van het opnemen van de geldlening in de akte is dat indien de opbrengst van de onroerende zaak onvoldoende is, er direct executoriaal beslag gelegd kan worden op andere bezittingen van de schuldenaar.

De verkoop door de hypotheekhouder kan alleen als de vordering waarvoor de hypotheek is gevestigd opeisbaar wordt en er op dat moment niet terugbetaald wordt. De verkoop moet op dat moment in het openbaar via een veiling plaatsvinden. Dit zou een zo hoog mogelijk opbrengst moeten garanderen. In de praktijk blijkt dat vaak niet zo te zijn omdat er geen normale koopovereenkomst met garanties en financieringsvoorbehoud gesloten kan worden.

 

In de hypotheekakte worden vaak twee verschillende zaken geregeld: de met de bank gemaakte afspraken over de lening (hoofdsom, rente, aflossing, opeisbaarheid etc.), al dan niet in combinatie met een afgesloten levensverzekering of een overlijdensrisicoverzekering en daarnaast de zekerheid voor de bank (hypotheek op het huis, pand­recht op de daarbij behorende roerende zaken en, indien van toepassing, op de rechten uit een afgesloten verzekering). De zekerheid voor de bank bestaat erin dat de bank, mocht de schuldenaar niet meer voldoen aan zijn rente- en aflossingsverplichtingen, het onderpand mag veilen en vervolgens als eerste (of, als het een tweede hypotheek is, als tweede etc.) uit de opbrengst wordt voldaan met voorrang boven gewone schuldeisers.

Soms wordt de met de bank gesloten geldlening buiten de hypotheek­akte om geregeld in een afzonderlijke onderhandse akte. De hypotheekakte dient dan alleen als 'zekerheidsparaplu' voor alle tegenwoordige en toekomstige schulden die de hypotheekgever (=de 'schuldenaar' of 'debiteur') heeft aan de bank (=de 'hypotheeknemer' of 'schuldeiser' of 'crediteur'). Ook pandakten worden vaak buiten de akte om geregeld, evenals akten van depot, welke nodig zijn als sprake is van nieuwbouw of verbouw en de bank het geld niet in een keer in zijn geheel aan de schuldenaar verstrekt, maar in gedeelten, telkens als dat voor betaling van de aannemer nodig is.

 

In elke hypotheekakte moet een bedrag staan waarvoor de zekerheid wordt gegeven. Vaak is dit bedrag gelijk aan de hoogte van de gesloten geldlening. Soms is dit bedrag hoger. Er wordt bijvoorbeeld € 100.000 geleend van de bank, maar zekerheid gegeven voor € 130.000. De bank heeft dan dus meer zekerheid dan eigenlijk nodig is, maar dit kan van pas komen als later nog meer geld van de bank wordt geleend, bij voorbeeld € 20.000. Dan hoeft er geen nieuwe hypotheek­akte meer te worden opgemaakt en kan volstaan worden met een onderhandse schuldbe­kentenis die op de bank wordt getekend. Dat bespaart uiteraard notaris- en kadasterkosten.

Verder wordt altijd nog een tweede bedrag opgenomen (vaak een percentage van het eerste bedrag). Dit tweede bedrag duidt niet op een schuld van de hypotheekgever, maar op extra zekerheid voor de bank voor het geval dat de schuldenaar in de toekomst steeds meer achterstand krijgt in de betaling van rente en eventuele boetes en/of kosten verschuldigd wordt aan de bank. De bank wil ook voor die eventuele toekomstige vorde­ringen het huis als onderpand hebben.

 

Beide bedragen tezamen vormen de maximale zekerheid voor de bank.

Voorbeeld:

In de hypotheekakte staat bijvoorbeeld dat hypotheek wordt verleend tot zekerheid voor de betaling van:

  1. de geleende hoofdsom van € 100.000-, en
  2. hetgeen de schuldenaar aan de bank verschuldigd wordt ter zake van rente, boeten, kosten, begroot op 35% van voormeld bedrag of € 35.000,-

derhalve tot een totaal bedrag van € 135.000,-

 

De schuld die de hypotheekgever in het voorbeeld heeft, beloopt € 100.000. De zekerheid van de bank beloopt € 135.000. Mocht de bank het huis ooit moeten veilen, dan heeft de bank recht op de opbrengst voor ten eerste het geleende bedrag van Euro 100.000 en ten tweede voor hetgeen daadwerkelijk verder nog aan achterstallige rente en kosten openstaat, maximaal tot € 35.000,-.

De notariskosten en kadasterkosten worden berekend over het eerste bedrag.

registergoederen