Een koopovereenkomst, vroeger (en soms nu ook nog wel) ook wel genoemd een voorlopige koopakte, wordt meestal door een (verkopend) makelaar opgemaakt. In de koopovereenkomst worden de rechten en plichten vastgelegd tussen verkoper en koper betreffende de koop. Deze koopovereenkomst dient vervolgens als basis voor het opmaken van de akte van levering.

Als er sprake is van onvolledige of verkeerde gegevens in de koopovereenkomst, dan kan dit in het algemeen in de akte van levering (of aanvullende overeenkomst) niet meer worden hersteld, behalve als beide partijen het erover eens zijn.

Een koopovereenkomst is niet een overeenkomst waar u als verkoper of koper zomaar onderuit kunt. Daarom is de oude term 'voorlopige koopakte' ook enigszins misleidende. Het is namelijk de voorloper van de koopakte, zoals de akte van levering ooit werd genoemd.

Als er geen verkopend of kopend makelaar bij de aankoop is betrokken, bestaat de keuze van partijen uit het zelf opmaken van de overeenkomst, of het uitbesteden aan bijvoorbeeld het notariskantoor, welke ook wordt ingeschakeld voor het opmaken van de akte van levering.

Aan het in onderling overleg opmaken van een koopovereenkomst kleven de nodige bezwaren. Er zullen de nodige beslissingen moeten worden genomen, waarvan de strekking misschien niet geheel kan worden overzien (bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden en termijnen). Daarom is het verstandig om een iemand met verstand van zaken in te schakelen voor in elk geval het juridische en deels ook praktische gedeelte van de koopovereenkomst.

Er zijn wel verschillen tussen het laten opmaken van een koopovereenkomst door een makelaar en een notariskantoor. De makelaar onderzoekt bijvoorbeeld bij diverse registers het betreffende perceel/pand, waaronder registers bij de provincie en de gemeente, om te kunnen beoordelen of er bijzonderheden zijn betreffende het verkochte. Wat zegt het bestemmingsplan over de bestemming? Is er sprake (geweest) van verontreiniging en zo ja hoe is dit opgelost (of juist niet)? Waar lopen de erfgrenzen en is dit in overeenstemming met de kadastrale tekening etc. etc. Een notariskantoor raadpleegt in het algemeen alleen de kadastrale registers en hetgeen daar vermeld staat, maar er is bijvoorbeeld geen medewerker van het kantoor die ter plaatse komt kijken of andere registers dan het kadaster raadpleegt. Het onderzoek door een notariskantoor is dus een (veel) beperkter onderzoek dan dat door een makelaar en er rust een grotere onderzoeksplicht op verkoper en koper zelf. Dit laatste is wel iets om rekening mee te houden!

Waar moet u op letten?

• Welke informatie heeft de verkoper van u nodig? Wat verwacht u van het huis? Wilt u bijvoorbeeld een kantoor aan huis beginnen, of een bedrijf?
• Kunt u het huis zodanig gebruiken zoals u dat vooraf verwacht?
• Weet u in welke staat het huis verkeert? Is daarvoor nog deskundig advies nodig?
• Heeft u een huisvestingsvergunning nodig? Of ingeval van een appartement de toestemming van medebewoners?
• Kloppen de kadastrale grenzen van uw perceel met de grenzen die u zijn vermeld?
• Welke beperkingen “kleven” aan het huis: erfdienstbaarheden zoals recht van overpad?
• Wat zijn de financieringsmogelijkheden, welke financiering past het best in uw situatie?
• Koopt u het huis met onderliggende grond? Of is die grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven ?
• Gaat u de waarborgsom contant betalen of maakt u gebruik van een bankgarantie?
• Weet u zeker dat de bodem onder uw huis en tuin niet verontreinigd zijn? Welke risico's loopt u, ook financieel?
• Kunt u profiteren van subsidies van rijk of gemeente?
• Is Nationale Hypotheekgarantie voor de hypothecaire lening mogelijk, zodat het rentetarief voor uw lening iets lager wordt?
• Is er sprake van bouwrente (bij huis in aanbouw)?
• Moet uw partner de koopovereenkomst en de transportakte mede ondertekenen?
• Wie gaat de overdrachtskosten betalen? De koper (kosten koper) of de verkoper (vrij op naam)?
• Zijn de verzekeringen in orde?
• Is te verwachten dat het huis in de nabije toekomst onteigend gaat worden?